이번 포스팅에서는 다가구 다세대 차이에 대해서 정리해보려고 합니다. 기본적으로 주택 유형에서 차이가 나지만 층수나 연면적, 세대수 그리고 세금, 대출, 임대차에서도 차이가 납니다.
사실 다세대주택과 다세대주택은 겉보기에는 비슷하기 때문에 여러가지 제도나 제한이 비슷할 거라고 생각할 수 있는데요,
사실 구체적으로 따지고 보면 큰 차이가 있습니다. 이번 포스팅에서는 우선 주택 유형 분류에 따른 다가구 다세대 차이에 대해 알아보고 층수, 연면적, 세대수에 대한 다가구 다세대 차이와 함께 세금, 대출, 임대차에 있어 다가구 다세대 차이에 대해서 정리해보려고 합니다.
주택 유형에 따른 다가구 다세대 차이
기본적으로 다가구 다세대 차이는 주택 유형에서 차이가 납니다. <건축법 시행령 별표1>에는 우리나라의 모든 건축물을 건축물의 종류와 용도에 따라 아래와 같이 구분하고 있습니다.
| 구분 | 주택의 종류 |
| 단독주택 | 단독주택 |
| 다중주택 | |
| 다가구 주택 | |
| 공동주택 | 아파트 |
| 연립주택 | |
| 다세대주택 | |
| 기숙사 | |
| 도시형생활주택 |
아래 이미지와 같이 단독주택에는 “다가구주택”이 포함되고, 공동주택에는 “다세대주택”이 포함됩니다. 이에 따른 층수와 건축면적, 가구수와 소유권자는 아래 표와 같습니다. (출처 통계청)
요약해서 살펴보자면,
- 다가구(=단독주택) : 소유자가 한 명
- 다세대(=공동주택) : 소유자가 여러 명 (각 호수별로 소유자가 존재할 수 있음)
다세대(공동주택)는 각 호수별로 각각의 소유자가 존재할 수 있으며, 그래서 한 세대씩 분양하거나 매매를 할 수 있습니다. 그러나, 다가구(단독주택)의 경우에는 소유주가 한 명이며 가구 수(세대수)는 많이 있더라도 이 건물 전체 소유자는 한 명(물론 공동소유 가능)이라는 것입니다.
층수, 연면적, 세대수 다가구 다세대 차이
좀 더 살펴보면 층수나 연면적 그리고 세대수도 차이가 납니다.
층수 차이
주거용 층수는 주차장이나 지하층수를 제외하기 때문에 필로티 주차장이 있을 경우에는 카운팅하지 않습니다.
다세대 주택 : 주택으로 사용하는 3층 이하
다가구 주택: 주택으로 사용하는 4층 이하
참고로 필로티가 있다면 다세대의 경우에는 대부분 총 5층(1층 필로티, 2~5층은 주거로 사용하는 층) 다가구의 경우에는 대부분 총 4층(1층 필로티, 2~4층은 주거로 사용하는 층)이 가능합니다.
추가로 다가구, 다세대 주택으로 건축할 때, 주택으로 쓰이는 층수 이외에 “용적률”이 남는다고 한다면, 추가로 1, 2, 3층 등에 상가 등이 가능합니다. 이때는 근생(상가)가 추가되는 개념으로 상가주택이 되는 것 입니다.
연면적 차이
참고로 연면적이란 각층의 바닥면적의 합계 입니다.
- 다가구 주택 : 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡(200평) 이하
- 다세대 주택 : 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 600㎡(200평) 이하
세대수 차이
- 다가구 : 19가구 이하
- 다세대 : 19세대 이하
특히 다세대 주택이 20가구 이상이라면 쪼개기나 불법으로 용도 변경 등을 진행한 불법건축물이 됩니다. 그러므로 다가구나 다세대주택 매매 시에는 꼭 건축물 관리대장에 불법 여부 확인이 필요합니다.
다가구 다세대 건축할 때 차이
대지 안의 공지 차이
대지 안의 공지라는 뜻은 건축을 할 때 본인의 대지와 접한 이웃집과의 경계선에서 어느 정도 공간이 있어야 한다는 점 입니다. 즉 주택을 빽빽하게 대지 안에 건축하는 것을 막기 위함 입니다.
대지 안의 개방감 확보는 물론 파난로 확보나 통풍 등을 통해 주거환경을 개선하기 위해 건축선과 인접 대지경계선으로부터 건축물의 각 부분 간의 이격으로 확보되는 공지를 “대지 안의 공지”라고 하는데요,
“대지 안의 공지”에 있어서 다가구 다세대 차이는 아래와 같습니다.
- 다가구 주택 : 0.5m 확보
- 다세대 주택 : 1m 확보
가령 아래 이미지와 같이 다가구주택의 경우 인접 대지에서 각 3면이 0.5m 떨어져야 하고 다세대 주택의 경우 인접 대지에서 1m 떨어져야 합니다.
즉 다가구 주택이 좀 더 다세대 주택에 비해 넓게 건축이 가능합니다.
일조권 사선 제한
“일조권 사선제한”이란 건물을 지을 때 주택의 주거환경을 고려하여 햇빛을 받을 권리인 일조권을 고려하여 건축을 해야 하는 것입니다. 나의 건물의 권리라기 보다 주변 집에 햇빛을 받을 권리를 빼앗지 않는 것 입니다.
사실 “일조권 사선 제한”은 주변 주택들 입장에서는 좋은 취지지만 해당 토지에 건축을 하고자 하는 사람 입장에서는 건축할 수 있는 면적이 줄어들어 매우 큰 단점이 됩니다.
참고로 북쪽에 도로를 낀 토지가 좋다고 하는 말은, 이러한 토지가 일조권 사전 제한을 덜 받기 때문입니다.
다가구 다세대 주택은 일조권 사선 제한이 아래와 같습니다.
- 다가구 : 도로 끝선에서 일조권 사선제한 적용
- 다세대 : 도로 중심선에서 일조권 사선제한 적용
결과적으로 다세대 주택이 건물을 지을 때 좀 더 불리합니다.
세금, 대출 다가구 다세대 차이
우선 세금의 경우 일반적으로는 각 세대별 소유권이 분리되어 있는 다세대 주택이 다가구 주택에 비해 과세표준이 적고, 임대사업자 혜택 등을 통해 절세할 수 있는 부분이 많습니다.
하지만 문제는 부동산 경기가 너무 좋을 때는 다주택자에 대한 중과세 정책이 많이 생기므로 불리해진다는 점 입니다.
대출에 있어서는 다가구 주택은 건물 전체를 하나의 담보로 잡아서 대출 실행하지만 각 세대 개별 단위로 담보를 잡아서 대출 실행이 가능합니다.
참고로 통계청에서도 다가구주택과 다세대주택에 대해서 가볍게 정의해주고 있습니다.
이번 포스팅에서는 우선 주택 유형 분류에 따른 다가구 다세대 차이에 대해 알아보고 층수, 연면적, 세대수에 대한 다가구 다세대 차이와 함께 세금, 대출, 임대차에 있어 다가구 다세대 차이에 대해서 정리해보았습니다.
앞선 포스팅에서 정리한 부동산 및 세금 관련 포스팅은 아래와 같습니다.
부모 자식 차용증 양식 및 세법상 법적효력 2분내 이해! (+증여세율 및 계산방법)