이번 포스팅에서는 용적률 건폐율 차이와 개념, 즉 건축물의 입체적, 평면적 밀도의 계산 방법에 대해 정리해보려고 합니다.
용적률 건폐율은 건물의 밀도를 이야기하는 기본 개념으로 토지에 건물을 건축 할 때 기본이 되는 용어입니다. 특히나 재건축이나 재개발을 진행할 때와 해당 정비구역의 사업성을 논할 때 매우 필요한 개념입니다.
이번 포스팅에서는 우선 건축물의 입체적(=수직적)인 밀도를 의미하는 용적률 개념과 건축물의 평면적(=수평적)인 밀도를 의미하는 건폐율의 개념 그리고 용적률 건폐율 계산방법 및 용도지역별 건폐율 용적률에 대해 알아보려고 합니다.
용적률 건폐율의 기본 개념
1. 용적률이란?
우선 용적률이란 한 마디로 정리하자면 “몇 층까지 높게 건물을 지을 수 있나?” 라는 개념입니다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적 비율을 의미합니다. 여기서 건축물의 지상층 연면적이란 지상건물 각 층의 바닥면적 합계를 뜻합니다.
참고로 1개의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계를 지상층 연면적으로 계산하며 지하층의 면적은 포함하지 않고 지상 부분 건축물의 바닥면적만을 기준으로 계산합니다.
2. 건폐율이란?
건폐율이란 한마디로 “얼마나 넓게 지을 수 있나“라는 개념입니다.
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미하는데요, 여기서 대지면적이란 건축할 수 있는 대지의 넓이를 뜻합니다. 건축면적은 건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개 층의 면적을 의미합니다.
참고로 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계를 건축면적으로 계산합니다.
용적률 건폐율 계산 방법
용적률과 건폐율 계산 방법은 아래와 같이 매우 간단합니다.
1. 용적률 계산방법
용적률은 대지 면적에 대한 건축물의 지상층 연면적 비율입니다. 참고로 연면적이란 대지에 들어선 하나의 건축물의 바닥면적의 합계를 의미합니다. 참고로 지하층의 면적은 포함하지 않습니다.
즉, 용적률 계산 방법은
용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100
사실 용적률은 지상층 연면적을 구하는 계산 방식으로도 많이 사용됩니다.
즉, 지상층 연면적은
지상층 연면적 = 대지면적 × 용적률
이 됩니다.
예를 들어 위와 같이 토지의 대지면적이 200평이고 용적률이 300%라고 한다면, 200평 × 300% = 600평이 됩니다.
따라서 해당 토지에는 최대 600평 한도 내에서 지상층 연면적을 건축이 가능합니다.
2. 건폐율 계산방법
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻합니다.
즉 건폐율 계산 방법은,
건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100 입니다.
참고로 건폐율은 건축면적을 구하는 경우 많이 사용됩니다.
즉, 건축면적 계산 방법은
건축면적 = 대지면적 × 건폐율”이 됩니다.
예를 들어 토지의 면적이 200평이고 건폐율이 50%라고 가정을 한다면 해당 토지에는 200평 × 50% = 100평의 건축면적이 계산됩니다. 즉 해당 토지에는 건축물의 바닥면적이 최대 100평까지 건물을 지을 수 있는 것입니다.
용도지역별 용적률 건폐율
용도지역별로도 용적률과 건폐율이 다릅니다. “국토계획법“에 의한 용도지역은 9개로 나누어져 있습니다.
용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하여 토지를 경제적, 효율적으로 이용하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 뜻합니다.
즉, 토지의 용도지역은 그 해당 토지에 어떤 행정규제가 있는지를 알려주는 용도 입니다. 용도지역의 구분에 따른 용적률 건폐율은 아래와 같습니다.
도시지역 용적률 건폐율
인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역으로 아래와 같이 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉩니다. 각 지역 또한 상세하게 아래와 같이 나뉘며 도시지역 세부 구분에 따른 용적률 건폐율은 아래와 같습니다.
| 구분 | 건폐율 | 용적률 |
| 제1종 전용주거지역 | 50% 이하 | 100% 이하 |
| 제2종 전용주거지역 | 50% 이하 | 150% 이하 |
| 제1종 일반주거지역 | 60% 이하 | 200% 이하 |
| 제2종 일반주거지역 | 60% 이하 | 250% 이하 |
| 제3종 일반주거지역 | 50% 이하 | 300% 이하 |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 500% 이하 |
| 중심상업지역 | 90% 이하 | 1,500% 이하 |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 1,300% 이하 |
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 900% 이하 |
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 1,100% 이하 |
| 전용공업지역 | 70% 이하 | 300% 이하 |
| 일반공업지역 | 70% 이하 | 350% 이하 |
| 준공업지역 | 70% 이하 | 400% 이하 |
| 보전녹지지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 생산녹지지역 | 20% 이하 | 100% 이하 |
| 자연녹지지역 | 20% 이하 | 100% 이하 |
관리지역 용적률 건폐율
도시지역의 인구와 산업을 수용을 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농업, 임업의 진흥이나 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하는 관리가 필요한 지역 입니다.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
| 보전관리지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 100% 이하 |
농림지역
도시지역에 속하지 않은 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역입니다.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
| 농림지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
자연환경보전지역
자연환경이나 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호 · 육성 등을 위하여 필요한 지역입니다.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
이번 포스팅에서는 우선 건축물의 입체적(=수직적)인 밀도를 의미하는 용적률 개념과 건축물의 평면적(=수평적)인 밀도를 의미하는 건폐율의 개념 그리고 용적률 건폐율 계산방법 및 용도지역별 건폐율 용적률에 대해 정리해보았습니다.
앞선 포스팅에서 정리한 부동산 및 세금 관련 글은 아래와 같습니다.
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